När får socialtjänstpersonal som företrädare för kommunen i egenskap av hyresvärd begära tillträde till en lägenhet som hyrs ut med ett socialt kontrakt eller annan form av hyresavtal?
En kommun kan, genom socialnämnden, vara hyresvärd och besluta om exempelvis ”sociala kontrakt”. Så fort ett hyreskontrakt skrivs och en bostad tillhandahålls mot ersättning blir hyreslagen tillämplig. Vår expert och rådgivare inom både socialrätt och hyresjuridik Natalie Stade förklarar när en hyresvärd har en rätt att komma in i en hyresgästs lägenhet, och hur detta behöver gå till.
Inledning
En kommun kan, genom socialnämnden, vara hyresvärd. Socialnämnden kan besluta om så kallade ”sociala kontrakt”, en insats, oftast enligt 11 kap. 4 § socialtjänstlagen (2025:400), SoL. Det kan även handla om insatser i form av särskild boendeform enligt 11 kap. 1 § SoL, där det skrivs ett hyresavtal. Många namn och upplägg på beviljade insatser florerar i kommunerna, till exempel korttidsboende, genomgångsboende, träningslägenhet. En kommun kan även skriva hyreskontrakt till följd av en tilldelning av en bostad enligt den så kallade bosättningslagen (lagen [2016:38] om mottagande av vissa nyanlända invandrare för bosättning).
Så fort ett hyreskontrakt skrivs och en bostad tillhandahålles mot ersättning blir 12 kap. jordabalken, JB, den så kallade hyreslagen, tillämplig.
Det innebär att det, vid sidan om ett socialrättsligt beslut om en insats enligt SoL som ska verkställas och som lyder under det förvaltningsrättsliga regelverket, finns ett hyresrättsligt regelverk att iaktta.
Det hyresrättsliga regelverket glöms alltför ofta bort, och det brister i kunskaper om detta komplexa regelverk hos socialtjänsten.
När det handlar om ”sociala kontrakt” som beviljas till målgrupper med en särskild problematik vill socialtjänsten ofta att så kallade boendestödjare eller annan personal ska ha rätt att komma in i lägenheten för att hjälpa till med det ena eller det andra, utöva olika former av ”tillsyn” och stötta klienten. Ibland ser man villkor om att socialtjänsten skulle ha rätt till en reservnyckel.
Detta går alldeles utmärkt med klientens, tillika hyresgästens, äkta och reella samtycke.
Det finns emellertid inte något stöd i socialtjänstlagen för en medarbetare inom socialtjänsten att gå in i en klients lägenhet utan klientens reella samtycke. Klienten har ett grundlagsskydd i 2 kap. 6 § regeringsformen mot bland annat husrannsakan och liknande intrång från det allmännas sida. Som socialtjänst i denna egenskap gäller det alltså att försäkra sig om ett reellt samtycke. Det går principiellt sett inte heller att villkora beviljandet av ett sådant beslut med ett sådant samtycke om beslutet är nödvändigt och därmed lämpligt för att den enskilda ska uppnå skäliga levnadsförhållanden. Den enskilde får inte tvingas till att lämna ett samtycke, som den egentligen inte vill ge, bara för att den annars inte kommer att ha tak över huvudet.
Se i detta avseende JO 2011/12 s. 377, JO 2011/12 s. 392, JO 2013/14 s. 392, JO 2013/14 s. 387 och JO 2020/21 s. 470, JO 2015/16 s. 417, JO 2023-10-24 Dnr 7749-2022.
Eventuellt kan den enskildes ambivalens till det helhetskoncept av hjälp som socialtjänsten föreslår medföra att beslutsfattaren anser att ett socialt kontrakt, utifrån motviljan att ta emot delar av hjälp (till exempel släppa in boendestödjare), inte är en lämplig insats, och besluta om ett avslag.
Denna analys fokuserar på situationen att det uppstår ett behov för socialtjänsten att komma på ”hembesök”, att komma in i lägenheten, men inget samtycke ges.
Vilka rättigheter har socialtjänsten i egenskap av en hyresvärd i dessa fall? Ni måste i så fall känna till och kunna tillämpa följande bestämmelse.
Rätten till tillträde enligt 12 kap. 26 § jordabalken
Bestämmelsen lyder enligt följande:
12 kap. 26 § Hyresvärden har på begäran rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn av lägenheten eller hur den används, eller utföra förbättringsarbeten som inte kan skjutas upp utan skada. När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid.
Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten låta utföra mindre brådskande förbättringsarbeten som inte vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten. Sådana arbeten får dock inte utföras utan hyresgästens medgivande under den sista månad som hyresförhållandet består. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten, får hyresgästen inom en vecka från det att han eller hon fick meddelande om detta säga upp avtalet till upphörande. Sådant arbete får inte påbörjas före den tidpunkt som hyresgästen kunnat säga upp avtalet till, om inte hyresgästen medger det. Bestämmelserna i detta stycke gäller inte arbete som hyresvärden har utfäst sig att utföra åt hyresgästen eller som hyresvärden genom ett åtgärdsföreläggande har ålagts att utföra.
I fall som anges i första eller andra stycket ska hyresvärden se till att hyresgästen inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt. Hyresvärden ska ersätta hyresgästen för skada som orsakas genom arbete som avses i andra stycket, även om skadan inte beror på dennes försummelse.
Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten, som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även om hyresgästens lägenhet inte besväras av ohyra. Då gäller 17 § andra stycket.
Om hyresgästen inte ger hyresvärden tillträde till lägenheten när denne har rätt till det, får Kronofogdemyndigheten besluta om särskild handräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelser i lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning. Lag (2024:313).
Det är en något krångligt formulerad bestämmelse. Jag ska försöka peka på de mest relevanta delarna för socialtjänsten i den.
Första stycket anger att hyresvärden utan uppskov har tillträde för
- nödvändig tillsyn av lägenheten
- nödvändig tillsyn av hur den används
- att utföra förbättringsarbeten som inte kan skjutas upp.
”Utan uppskov” innebär inte alltid ”omedelbart”
Men ”utan uppskov” menas inte nödvändigtvis” omedelbart”. Om det inte är fråga om mycket brådskande åtgärder gäller det att hyresvärden anger tidpunkt och syfte med tillträdet och meddelar detta med god framförhållning. I praxis har 12 dagars varsel ansetts vara godtagbart. Bakgrunden till det är vad som står i tredje stycket om att hyresgästen inte ska drabbas av större olägenhet än nödvändigt.
Vad menas med ”tillsyn av lägenheten”?
Inledningsvis är det viktigt för socialtjänsten att förstå att med begreppet tillsyn av lägenheten avses tillsyn över lägenhetens skick. Det omfattas inte vad man inom socialtjänsten ibland kallar för ”tillsyn”, där man menar att en klient ska följas upp i hemmet med hänsyn till exempelvis sitt skadliga bruk eller annat mående. Begreppet omfattar olika slags besiktningar, exempelvis en OVK-besiktning och är klart knutet till lägenhetens, och inte hyresgästens, skick. Vid misstanke om att en hyresgäst emellertid vanvårdar sin lägenhet (vilket kan vara föranlett av den problematik som ligger till grund för den beviljade insatsen) finns det en möjlighet att begära tillträde.
Vad menas med ”tillsyn av hur lägenheten används”?
Lägenheten får numera även kontrolleras med hänsyn till hur den används. Härmed avses en möjlighet för hyresvärden att kontrollera huruvida lägenheten har uthyrts vidare (i andra eller i tredje hand), vilka som bor i lägenheten och om hyresgästen fullgör sin vårdplikt eller i övrigt uppfyller sina skyldigheter enligt hyreslag och hyresavtal. Tänk emellertid på att det inte får finnas ”olagliga villkor” i ett avtal (som till exempel att hyresvärden ska ha en reservnyckel, att hyresgästen ska anmäla vem som hälsar på hos honom eller henne, att hyresgästen ska hålla viss läkarkontakt eller att det skulle vara förbjudet att ta med alkohol i lägenheten). En hyresgäst disponerar sin lägenhet som utgångspunkt exklusivt. En hyresgäst ansvarar för de som vistas i lägenheten (se 12 kap. 24 § och 25 b § JB, där anges att hyresgästen ansvarar för ”någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning.”).
En klassisk situation är att en hyresgäst, tillika socialtjänstens klient eller brukare, släpper in ”folk” i sin lägenhet som stör, att det är mycket ”spring” till och från lägenheten, att för hyresvärden okända människor med ett skadligt bruk eller psykiatriskt instabilt tillstånd vistas i hyresgästens lägenhet trots att hyresgästen är på anstalt eller behandlingshem. Grannarna uppfattar ibland att det händer något i lägenheten som inte är okej, till exempel att det luktar bensin eller någon form av narkotika från lägenheten, att det hörs skrik och bråk från lägenheten, att det kommer fram något om en akut sanitär olägenhet eller att vatten tränger ut ur lägenheten med mera.
Hur ska hyresvärden göra?
Så här gör man:
Om det inte är något väldigt akut, som till exempel ett brutet rör som vållar vattenskada eller att det luktar bensin från en lägenhet med mera, lämnas ett skriftligt meddelande till hyresgästen, minst 12 dagar i förväg. Det kan handla om det vanliga fallet att en hyresgäst är en ”samlare” utan att det finns en nödsituation, eller att det gäller att bekämpa en ohyra som inte behöver bekämpas just samma dag.
I meddelandet ska beskrivas när hyresvärden vill besiktiga lägenheten, vad som är anledning till det, hänvisas till relevant lagrum, och att det finns en risk för att hyresgästen förverkar sin hyresrätt om tillträde inte ges.
Meddelandet ska vara daterat, och det ingår i nämndens dokumentation. Den utsatta dagen kommer hyresvärden för att genomföra besiktningen. Om hyresgästen inte öppnar dokumenteras det noggrant.
Meddelandet kommer att anses vara delgiven hyresgästen när det har avsänts med rekommenderat brev. Det är dagen för när ni lagt det till posten som är delgivningsdatumet. Spara kvittot som ni får som bevis på att ni skickat iväg brevet (se 12 kap. 63 § JB).
I nödliknande situationer behöver 12-dagarsfristen förstås inte iakttas. Men ett meddelande ska ändå lämnas, då med kort varsel utifrån brådska. Är det verklig akut nöd behöver hyresvärden tillkalla räddningstjänst eller polisen som har lagstöd för att gå in i en lägenhet i vissa fall utan hyresgästs samtycke. I ett specifikt fall av akut nöd torde det med stöd i brottsbalkens bestämmelser om ansvarsfrihetsgrunden ”nöd” (24 kap. 4 § brottsbalken, se andra stycket: ”Nöd föreligger när fara hotar liv, hälsa, egendom eller något annat viktigt av rättsordningen skyddat intresse.”) också kunna vara motiverat att hyresvärden ”går in”. Men det är säkert bäst att i första hand låta räddningstjänst eller polisen öppna lägenheten beroende på vad faran gäller.
I det andra stycket beskrivs hyresvärdens rätt att genomföra reparationer som inte är av brådskande karaktär, och här finns det den i bestämmelsen lagstadgade tidsfristen om en månads varsel att iaktta. Detta stycke kommer inte att utvecklas mer i denna analys.
Hyresvärden ges inte tillträde, vad händer sedan?
De akuta situationerna har vi redan tagit upp ovan. Om situationen inte är av nödkaraktär kan hyresvärden enligt femte stycket i 12 kap. 26 § JB ansöka om så kallad särskild handräckning hos Kronofogdemyndigheten (KFM). För att ansöka krävs bevis som styrker rätten till tillträde, såsom ett hyresavtal och bevisning avseende behovet av tillträde. En berättelse som någon har lämnat skriftligen med anledning av handräckningsmålet får åberopas som bevis i målet (50 § i lagen [1990:746] om betalningsföreläggande och handräckning. Det kallar man för vittnesintyg.
KFM tar även ut en avgift för ansökan. Tänk på att ni med en ansökan om särskild handräckning inleder en rättsprocess. KFM:s utslag kan överklagas till tingsrätten. I det läget behöver ni föra en process i tingsrätten som kan innebära kostnader beroende på utgången. Det är också processer som kräver juridisk kompetens.
I mycket brådskande fall kan hyresvärden begära att KFM ska bevilja en ansökan omedelbart (interimistiskt). Det betyder att KFM fattar ett tillfälligt beslut innan hyresgästen har kommunicerats ansökan. Ett sådant beslut kan verkställas omedelbart. Ett interimistiskt beslut kan meddelas om det är så brådskande att ett senare beslut inte skulle göra någon nytta. Hyresvärden ska ha mycket stark bevisning. KFM skriver på sin hemsida att det ”ska nästan inte finnas något som den svarande kan säga för att beslutet sedan ska ändras”.
Samtycke att gå in i lägenheten
Återigen: bara med ett genuint (och helst skriftligt) samtycke till att ni får gå in i lägenheten i vissa fall får ni göra det. Ett samtycke kan när som helst återkallas. Det ska i alla fall vara dokumenterat och får absolut inte ha tillkommit genom tvång. Ett medgivande att ni innehar reservnycklar är absolut inget man kan kräva, det strider mot grundlagen. Det kan inte heller likställas med ett samtycke till att ni går in i lägenheten.
Förverkande
Slutligen, mera långsiktigt, är ett icke-lämnat tillträde en så kallad förverkandegrund som kan motivera en uppsägning, antingen i förtid enligt 12 kap. 42 § 10 JB eller med lagstadgad tid enligt 12 kap. 46 § 1 JB. Uppsägningar enligt 42 § leder, om hyresgästen sitter kvar, till en process i allmän domstol, och uppsägningar enligt 46 § leder till en process i hyresnämnden.
Hyresrätten kan bedömas som förverkad trots att en hyresvärd genom särskild handräckning faktiskt har fått tillträde.
42 § 10 lyder som följer.
”Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid,
…
- om tillträde till lägenheten vägras i strid med 26 § och hyresgästen inte kan visa någon giltig ursäkt …”
Med giltig ursäkt menas till exempel tillfällig frånvaro på grund av resa, sjukhusvistelse eller liknande. Det är ingen giltig ursäkt att den person som vistats i lägenheten och uppdragits ansvaret av hyresgästen att ge tillträde, en inneboende till exempel, har missat det.
Om en rättelse sker före uppsägning kan inte hyresrätten förverkas (12 kap. 43 § JB). Det krävs inte att en särskild rättelseuppmaning lämnas, utan meddelandet om att tillträde begärs räcker.
Ursprungligen publicerad i JP Socialnet.
Ny praxis och lagändringar kan ha tillkommit sedan texten skrevs. De senaste uppdateringarna och hur dessa påverkat rättsområdet hittar du alltid i relevant informationstjänst.
Publicerad 26 jan 2026
Natalie Stade
Rådgivare, jurist
