Hur ska för intrång av en tunnel ersättas?
Intrång av en tunnel kan ge upphov till komplicerade ersättningsbedömningar. Hur mycket påverkas en fastighets marknadsvärde av att det byggs en tunnel? Påverkas värdet över huvud taget? Hur ska värderingsosäkerheten hanteras? Finns det anledning att generellt höja det schablonbelopp som brukar användas? Vilken handlingsfrihet har domstolen att bestämma ersättningen? Dessa frågor diskuteras utifrån en ny dom från Mark- och miljööverdomstolen gällande Förbifart Stockholm.
INLEDNING
Stockholm påminner mycket om en schweizerost, åtminstone under markytan. Staden är genomstungen av tunnlar, kulvertar, ledningar etcetera. För de senaste tunneltillskotten har bland annat Citybanan, tunnelbanan till Nacka och Förbifart Stockholm svarat.
I samtliga dessa tre fall har tunnelrättigheter tillskapats genom lantmäteriförrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988), FBL, antingen som servitutsupplåtelse eller genom bildande av 3D-fastigheter. Lantmäterimyndigheten (LM) har som första instans att utifrån expropriationslagens (1972:719), ExL, ersättningsprinciper pröva frågan om ersättning till de fastigheter som berörs av tunnlarna. En tunnel kan typiskt sett innebära att fastighetsvärdet påverkas av olika anledningar, till exempel på grund av att det inte går att borra efter bergvärme eller att det – vilket var uppe till prövning i det aktuella målet – blir dyrare att bebygga fastigheten.
I samband med tillkomsten av Citybanan för 15–20 år sedan tog Lantmäteriet fram schabloner för att bedöma marknadsvärdeminskningen för de fastigheter som ligger ”ovanför” tunneln. Tanken är att ersättningen enligt dessa schabloner ska täcka enbart den ”rättsliga belastningen” av tunneln samt även att denna kan utgöra hinder mot utvinning av bergvärme. Schablonerna utgår från principerna i rättsfallet NJA 2007 s. 695 och värdenivåerna har anpassats till Stockholmsförhållanden. I korthet kan sägas att schablonbeloppet är beroende av hur stor den av fastighetens areal som så att säga täcks av tunneln med dess skyddszon.
Dessa schabloner har över lag accepterats av domstolarna. Det första målet där värderingsmodellen prövades var av mark- och miljödomstolen (MMD) vid Nacka tingsrätt, mål nr F 6314-12 (2013-08-22). En hyreshusfastighet avstod ett 3D-utrymme för Citybanan under mark. Cirka 50 procent av fastighetens yta berördes. LM beslutade om en ersättning på 40 000 kr baserat på schablonerna (= ”normalbeloppet” för Stockholms innerstad). Domstolen godtog värderingsmodellen och fastställde LM:s ersättningsbeslut. Andra domar där schablonen godtagits av samma domstol är bland annat mål nr F 1778, mål nr F 4182-18, mål nr F 16-20 och mål nr F 6773-20.
Av dessa domar kan slutsatsen dras att det krävs stark bevisning för att fastighetsägaren ska få ersättning för att han/hon hindras att anlägga en bergvärmeanläggning. Det krävs konkreta planer och det räcker inte med att enbart säga att man skulle ha borrat efter bergvärme om inte tunneln hade byggts. Detta framgår av ett rättsfall rörande den nya tunnelbanan till Nacka, (se Nacka tingsrätt mål nr F 2681-22). Fastighetsägaren redovisade ingående ekonomiska kalkyler för bergvärme, vilka godtogs av LM. MMD ansåg dock att det inte var tillräckligt konkreta planer för att det skulle ge rätt till ersättning.
Principiellt sett kan skadan i dessa situationer uppskattas enligt den så kallade differensprincipen, som innebär att en jämförelse görs mellan två händelseförlopp, dels ett verkligt, dels ett tänkt förlopp (se prop. 1971:122 s. 65). Med det verkliga händelseförloppet menas det som sannolikt kommer att utveckla sig efter intrånget. Det tänkta händelseförloppet är det som sannolikt skulle ha inträffat om något intrång inte hade gjorts. Differensprincipen aktualiserades även i det aktuella rättsfallet, där det var fråga om hur stor intrångsersättning som skulle betalas för bland annat ökade grundläggningskostnader orsakade av tunneln.
DET AKTUELLA FALLET
Bakgrund
Målet gäller en tunnel för Förbifart Stockholm i Vällingby utanför Stockholms innerstad. Utrymmet för tunneln togs i anspråk genom att ett 3D-utrymme överfördes från fastigheten A till fastigheten B genom fastighetsreglering år 2016. Fastigheten A är upplåten med tomträtt till ett bolag som bedriver bilprovningsverksamhet. Endast en mindre del av den tillåtna byggrätten har utnyttjats. Tunneln täcker cirka 70 procent av fastighetens areal i horisontalplanet.
Frågan i målet gäller ersättning till tomträttshaven, bilprovningsbolaget, som enligt rättsfallet ”Tomträtten på Lindholmen” NJA 2021 s. 676 är att jämställa med en fastighetsägare i ersättningshänseende. Tomträttshavaren har alltså rätt till intrångsersättning motsvarande tomträttens marknadsvärdeminskning plus 25 procent. Även övriga skador ska ersättas enligt 4 kap 1 § ExL, så kallad annan ersättning.
Lantmäteriets bedömning
Med stöd av ett sakkunnigutlåtande beslutade LM om intrångsersättning baserad på de framtagna schablonerna. Inklusive det 25-procentiga påslaget blev ersättningen cirka 57 000 kr.
Mark- och miljödomstolen bedömning
Bolaget överklagade LM:s ersättningsbeslut och yrkade en ersättning på 10,8 miljoner kronor. Bolaget menade att tunneln med dess skyddszon skulle komma att innebära väsentligt dyrare anläggningskostnader vid en framtida användning av den outnyttjade byggrätten. Kortfattat skulle det enligt bolaget bli nödvändigt med grundläggning på en betongplatta placerad på packad fyllning i stället för det billigare alternativet med fribärande bottenplatta.
MMD framhöll att klagandens utredningar om kostnadsfördyringar innehöll betydande osäkerhetsfaktorer vad gällde såväl geotekniska förhållanden som exploateringen i övrigt. Det var dock enligt domstolen ändå klart att de rättsliga och faktiska begränsningar som skulle följa av fastighetsregleringen påverkade tomträttens marknadsvärde mer än schablonbeloppet. MMD uppskattade värdeminskningen till skäliga 3,2 miljoner kronor och intrångsersättningen efter uppräkning till 4 miljoner kronor.
Mark- och miljööverdomstolens bedömning
Både bolaget (tomträttshavaren) och motparten, Stockholms kommun, överklagade MMD:s dom. Bolaget höll fast vid sitt yrkande om 10,8 miljoner kronor. Kommunen yrkade att MMD:s dom skulle upphävas och LM:s ersättningsbeslut fastställas. Jag återger här de viktigaste utgångspunkterna för mark- och miljööverdomstolens (MÖD) bevisprövning samt resultatet av denna.
MÖD framhåller att det är den skadelidande, det vill säga bolaget i detta fall, som har bevisbördan för att en skada har inträffat och de omständigheter som visar skadans storlek. På grundval av den utredning som lagts fram ska domstolen finna det värde som är det mest sannolika uttrycket för vad en köpare skulle betala (= marknadsvärdet). Syftet med ExL:s utformning är att domstolarna för varje särskilt fall ska få frihet att utnyttja de värderingsmetoder som med största sannolikhet leder till det mest rättvisa resultatet. (Se prop. 1971:122 s. 171, jämför rättsfallet ”Sjukhuscaféet” NJA 2017 s. 261.)
Frågan för domstolen att ta ställning till är därmed i första hand om bolaget har visat att 3D-utrymmets inverkan på tomträtten medfört en marknadsvärdeminskning. Om så är fallet ska domstolen bedöma storleken av värdeminskningen. Om det inte är visat att intrånget medfört en påvisbar värdeminskning har domstolen att ta ställning till om det ändå finns anledning att höja den ersättning som LM har bestämt skönsmässigt.
MÖD konstaterar att det inte finns någon självklar metod för att bedöma ett 3D-utrymmes inverkan på en tomträtts marknadsvärde. Detta illustreras av att parternas utredningar, som gjorts av auktoriserade fastighetsvärderare, har kommit fram till i vitt skilda slutsatser i frågan. Domstolen framhåller att det dock finns skäl att ifrågasätta vissa utgångspunkter som ligger till grund för bolagets talan, exempelvis ett maximalt utnyttjande av byggrätten samt huruvida 3D-utrymmet alls taget påverkar nybyggnadsmöjligheterna.
MÖD:s slutsats blir, till skillnad från MMD, att bolaget inte har visat att 3D-utrymmet fördyrar grundläggning inom tomträtten. Bolaget har inte heller i övrigt visat att det uppkommer någon påvisbar marknadsvärdeminskningen. I linje med vad som följer av rättsfallet NJA 2007 s. 695 ska dock ändå en viss skönsmässigt bestämd ersättning betalas.
Domstolen framhåller att 3D-utrymmet berör cirka 70 procent av tomträttens areal i horisontalplanet. Det finns även en relativt stor outnyttjad byggrätt. 3D-utrymmet innebär en tillkommande osäkerhetsfaktor, även om det inte är visat att utrymmet faktiskt begränsar byggrätten. Osäkerhetsfaktorn kan påverka marknadens intresse av att förvärva tomträtten. Sammantaget anser MÖD att den schablon som LM har tillämpat inte beaktar den osäkerheten i tillräcklig om omfattning. Intrångsersättningen ska i stället skäligen uppskattas till 250 000 kr.
KOMMENTARER – ANALYS
MÖD kommer alltså fram till ett högre belopp än vad LM:s schabloner ger. MMD hamnade betydligt högre än MÖD, fast lägre än vad bolaget yrkade. Detta visar om inte annat på komplexiteten i ett fall som detta. Eftersom bedömningen i princip ska grundas på den ekonomiska skillnaden mellan två händelseförlopp – ett verkligt och ett tänkt – ligger det också i sakens natur att det är många osäkra faktorer att ta hänsyn till. Dessutom tillkommer de komplicerade geotekniska bedömningarna i detta fall.
Ett sätt att hantera skadeuppskattningen kan vara att skjuta på skadeprövningen. Svårbedömbara skador kan, efter yrkande och om det är lämpligt, prövas vid en senare förrättning inom högst tio år (se 5 kap. 12 a § FBL). Det är dock en bestämmelse som mycket sällan brukar tillämpas. För att det ska vara lämpligt att skjuta på skadeprövningen ska skadan som sådan förutses idag, men inte storleken på denna. Tanken med bestämmelsen är att de faktiska omständigheterna gör att det bedöms vara säkrare att uppskatta skadans storlek inom de närmaste tio åren. Tänkbart i ett fall som är aktuellt här kan vara att nybyggnadsplanerna kommer att klarna i framtiden. Men detta är mer spekulationer från min sida. Det normala är att parterna vill en gång för alla klara av ersättningsfrågan idag och inte skjuta den på framtiden, vilket också innebär att värderingsosäkerheten måste hanteras idag.
MÖD framhåller att bolaget har bevisbördan för att en skada har inträffat och de omständigheter som visar skadans storlek. Domstolen har dock på grundval av de utredningar som parterna lägger fram sedan frihet att använda de värderingsmetoder som med största sannolikhet leder till ett rättvisande resultat. Detta är ett intressant och tydligt ställningstagande av MÖD vad gäller domstolarnas handlingsfrihet vid värderingen.
Till skillnad mot MMD anser MÖD att bolaget inte har visat att 3D-utrymmet fördyrar grundläggning inom tomträtten. Efter en summering av de faktiska omständigheterna bedömer dock MÖD att ett större schablonbelopp än vad LM kommer fram till bör betalas. Man kan säga att MÖD tillämpar vad fastighetsvärderare brukar kalla marknadssimulering, det vill säga man utgår från hur marknaden kan tänkas resonera. MÖD kommer på så vis fram till en intrångsersättning på 250 000 kr, motsvarande en marknadsvärdeminskning om 200 000 kr.
Frågan är om det går att dra några generella slutsatser av domen? Har ett schablonbelopp i storleksordningen 50–60 000 kr i Stockholmsområdet nu spelat ut sin roll?
Jag tror för min del att de speciella omständigheterna i detta fall inte per automatik innebär att det finns skäl att generellt sett höja schablonbeloppet. Beloppet är främst till för att täcka den ökade rättsliga belastningen då ”etablerande” fastigheter berörs, inte situationer som i detta fall då det finns en relativt sett stor outnyttjad byggrätt. En generell höjning till 250 000 kr framstår därför som mycket tveksam enligt min mening. Däremot kan det kanske finnas anledning att pröva vissa enskilda fall noggrannare än vad som har gjorts tidigare.
Bolaget gavs ventil till HD och har överklagat MÖD:s dom. Så ersättningsfrågan är ännu inte slutligt avgjord. När detta skrivs har HD inte avgjort frågan om prövningstillstånd.
Analys av Mark- och miljööverdomstolen 2026-07-01, mål nr F 11206-25.
Ursprungligen publicerad i JP Fastighetsnet.
Ny praxis och lagändringar kan ha tillkommit sedan texten skrevs. De senaste uppdateringarna och hur dessa påverkat rättsområdet hittar du alltid i relevant informationstjänst.
Publicerad 27 okt 2026
Leif Norell
Teknologie doktor
