Kungahuset vinner tvist om överlåtelse av tjänstebostad
Hovrätten nekar ett dödsbo tillstånd att överlåta en hyresrätt till en dotter som varaktigt sammanbott med den avlidna hyresgästen. Domstolen anser nämligen att Kungliga Djurgårdens Förvaltning, som är hyresvärd, har ett starkt berättigat intresse av att kunna erbjuda bostaden för sin personal.
Bakgrund
En person hyrde sedan 1973 en bostadslägenhet av Kungliga Djurgårdens förvaltning (hyresvärden). Personen avled år 2016 och hans maka bodde fortsatt kvar i lägenheten till hennes bortgång den 16 maj 2022. Parets dotter var folkbokförd på adressen sedan den 10 juni 2015.
Dödsboet efter makan ansökte hos hyresnämnden om tillstånd till överlåtelse av hyresrätten till dottern. Hyresnämnden avslog dödsboets ansökan. Dödsboet överklagade till hovrätten.
Rättslig reglering
Ett dödsbo efter en hyresgäst får enligt 12 kap. 34 § jordabalken (JB) överlåta en hyresrätt till en sådan dödsbodelägare eller annan till hyresgästen närstående person som varaktigt sammanbott med hyresgästen. Tillstånd till en sådan överlåtelse ska lämnas om hyresvärden skäligen kan nöjda sig med förändringen.
Vid bedömningen av om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen, har bostadsdomstolen uttalat att hänsyn i princip bara ska tas till hyresgästens vilja och förmåga att fullgöra sina skyldigheter samt hyresgästens personliga kvalifikationer i övrigt (se RBD 6:87). Uttalanden i förarbeten talar dock för att även andra hänsyn kan komma att aktualiseras. I propositionen anges till exempel att i bestämmelsen ”ligger bland annat ett krav på att den som hyresgästen önskar överlåta lägenheten till ska kunna godtas som hyresgäst” (prop. 1968:91, del 2 (Bihang A), s. 219).
Hovrättens bedömning
Hovrätten ansluter sig inledningsvis till hyresnämndens bedömning att dödsboet efter makan är hyresgäst. Domstolen bedömer även att det är visat att dottern varaktigt har sammanbott med sin mor innan hennes bortgång. Avgörande för om tillstånd till överlåtelse av hyresrätten ska lämnas blir då om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen att dottern blir hyresgäst.
Hovrätten konstaterar att 12 kap. 34 § JB primärt innebär att det är den föreslagna hyresgästens personliga kvalifikationer som är av betydelse för om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändring. I vissa fall kan hänsyn dock tas till andra förhållanden. Till exempel finns det fall där hyresvärden inte har behövt nöja sig med förändringen när det varit fråga om överlåtelser till barn till avlidna personer som har bott i lägenheter som har varit belägna i servicehus eller äldreboende (se Svea hovrätt 2005-04-14, mål nr ÖH 1627-05 och Svea hovrätt 2005-10-21, mål nr ÖH 5629-05). Enligt hovrätten innebär detta att hänsyn bör kunna tas till en hyresvärds krav på att en tillkommande hyresgäst ska tillhöra en viss kategori av personer, om sådana krav bärs upp av ett starkt berättigat intresse.
I det aktuella fallet har hyresvärden motsatt sig förändringen på grund av den kungliga dispositionsrätten och vad som följer av den. Utredningen i målet visar att den kungliga dispositionsrätten innebär att statschefen har en särskild nyttjanderätt till den aktuella fastigheten. Den kungliga dispositionsrätten innebär i förevarande fall att statschefen – genom Kungliga Djurgårdens Förvaltning – är att bedöma som hyresvärd.
Utredningen visar vidare att både nuvarande och tidigare statschefer har använt sig av den kungliga dispositionsrätten för att bland annat tillgodose behovet av tjänstebostäder för personer anställda vid hovet. Hovrätten bedömer att det saknas skäl att ifrågasätta att det fortfarande finns ett hyresrättsliga relevant sådant behov. Tvärtom står det klart att de finns ett behov av att tillhandahålla personalen bostäder på fastigheten bland annat på grund av att de ska kunna utöva tillsyn över fastigheten och med kort varsel kunna ta sig till sina arbetsplatser. Det kan till exempel aktualiseras vid utländska statsbesök när personalen snabbt behöver inställa sig och av säkerhetsskäl inte kan informeras i förväg. Det kan även aktualiseras vid bränder eller liknande händelser när personalen snabbt ska kunna bistå brandförsvaret med att ta hand om kulturskatter och djur som finns på hovets områden. Mot bakgrund av detta anser hovrätten att det finns ett säkerhetsmässigt, kulturhistoriskt och praktiskt behov – och därmed ett påtagligt samhällsintresse – av att hovet ska kunna erbjuda bostäder för sina anställda på fastigheten.
Det är vidare klarlagt att lägenheten ursprungligen upplåtits som tjänstebostad och att hyresvärden har haft för avsikt att på nytt upplåta bostaden till annan personal inom hovstaterna.
Sammantaget finner hovrätten att hyresvärdens krav på att ha möjlighet att erbjuda bostaden för din personal bärs upp av ett starkt berättigat intresse som har avgörande betydelse i detta fall. Eftersom dottern inte arbetar för hovet kan hyresvärden skäligen inte nöja sig med den förändring det skulle innebära om hon fick överta hyresrätten. Hovrätten avslår därför överklagandet.
Skiljaktig mening
Ett hovrättsråd är skiljaktig i frågan om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen.
Hovrättsrådet konstaterar att utrymmet för att ta hänsyn till annat än hyresgästens personliga kvalifikationer är mycket begränsat och bedömer att hyresvärdens uppgivna behov av att själv disponera lägenheten som tjänstebostad inte kan tillmätas någon avgörande betydelse i det aktuella fallet. Enligt hovrättsrådet kan hyresvärden skäligen nöja sig med den förändring det innebär att dottern blir hyresgäst.
Referat av Svea hovrätt 2025-09-26, mål nr H 15144-24.
Ursprungligen publicerad i JP Fastighetsnet.
Ny praxis och lagändringar kan ha tillkommit sedan texten skrevs. De senaste uppdateringarna och hur dessa påverkat rättsområdet hittar du alltid i relevant informationstjänst.
Publicerad 28 okt 2025
Jurist, redaktör
