Ersättning för befintliga mobiltelemaster

Högsta domstolen har i tre utslag den 15 maj 2008 funnit att intrångsersättning för ledningsrättsupplåtelse för befintliga telemaster med tillhörande teknikbodar ska bestämmas med bortseende från uteblivna arrendeavgifter. Underinstan­serna hade tillämpat flera olika synsätt. Högsta domstolens skäl är dock inte klara och entydiga i alla avseenden.

Inledning

Utbyggnaden av det svenska mobiltelefoninätet under de senaste decennierna har inneburit att ett stort antal telemaster med tillhörande teknikbodar har uppförts. Mark och annat utrymme för dessa så kallade basstationer har nästan utan undantag tagits i anspråk genom avtal mellan teleoperatörerna och fastighetsägarna. Sådana arrende- eller nyttjanderättsavtal löper som regel på en tid av 5-15 år. När avtalstiden går ut måste teleoperatörerna antingen komma överens om ett fortsatt arrende, varvid arrendeavgiften givetvis är en viktig del av överenskommelsen, eller också ta i anspråk marken genom ett tvångsmässigt förfarande.

År 2004 blev det genom en ändring i 2 § ledningsrättslagen (1973:1144) tillåtet att besluta om ledningsrätt för basstationer som ingår i ett elektroniskt kommunikations­system för allmänt ändamål. Högsta domstolen hade strax innan denna lagändring trädde i kraft 2004-08-01 i rättsfallet NJA 2004 s. 336 uttalat att ledningsrättslagen inte var tillämplig på den här situationen; i flera hovrättsutslag hade emellertid sådana ledningsrättsupplåtelser tidigare godtagits. Det torde dock ha varit möjligt att genom expropriation tvångsvis säkra markåtkomsten innan 2004 års ändringar i ledningsrättslagen, men denna lösning har så vitt känt inte praktiserats.

Vid frivilliga överenskommelser har teleoperatörerna som regel betalat ett årligt belopp av i storleksordningen 10-20 000 kr till fastighetsägare utanför storstads­områdena. För mindre anläggningar har TeliaSonera brukat betala ett betydligt lägre årligt belopp. Som regel brukar operatörerna erbjuda i princip samma belopp för en förlängning av avtalet, men det är inte alltid som markägarna accepterar ett sådant erbjudande utan vill ha mer betalt. Operatörerna har då i vissa fall sökt ledningsrätt.

Av 13 § ledningsrättslagen framgår att ersättning för utrymme som tas i anspråk ska bestämmas enligt 4 kap. expropriationslagen (1972:719, ExL). I korthet innebär dessa bestämmelser följande. Enligt huvudregeln i 4 kap. 1 § ExL ska vid expropria­tion av del av fastighet – en situation som är tillämplig även vid intrång av t.ex. led­ningar – intrångsersättning betalas med ett belopp som motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom expropriationen. Uppkommer i övrigt skada för ägaren genom expropriationen, ska även sådan skada ersättas.

Från denna huvudregel om att marknadsminskningen ska ersättas finns det vissa i lagen angivna undantag. Bestämmelsen i 4 kap. 2 § ExL, den så kallade influens­regeln, lyder sålunda följande: ”Har det företag för vars genomförande fastighet exproprieras medfört inverkan av någon betydelse på fastighetens marknadsvärde, skall löseskilling bestämmas på grundval av det marknadsvärde fastigheten skulle ha haft om sådan inverkan inte förekommit, dock endast i den mån det finnes skäligt med hänsyn till förhållandena i orten eller till den allmänna förekomsten av likartad inverkan under jämförliga förhållanden. Avser expropriationen del av fastighet, skall vad som sagts nu om beräkning av marknadsvärde tillämpas i fråga om värdet före expropriationen.”

Ett annat undantag är den så kallade presumtionsregeln i 4 kap. 3 § ExL, vilken i korthet innebär att sådana förväntningsvärden som har uppkommit under tiden tio år före ansökan om expropriationen (förrättningen) inte ersätts.

Frågan är alltså: hur ska expropriationslagens regler tolkas och tillämpas i den här aktuella ersättningssituationen? Är fastighetsägaren berättigad till ersättning för enbart ”det rena markintrånget”? Eller bör ersättning betalas utifrån marknadsvärdet av en ”masttomt”? Eller finns det andra synsätt?

Högsta domstolens tre parallella utslag 2008-05-15 gick på den första linjen, dvs. att ersättningen ska bestämmas med bortseende från det ”övervärde” som beror på framtida arrendeavgifter. Innan jag redogör för Högsta domstolens skäl finns det anledning att i korthet redovisa underinstansernas bedömningar. De visar på att frågan är komplicerad, milt uttryckt.

Underinstansernas bedömningar i de tre fallen

Fall 1 (HD Ö 3780-06), gällde upplåtelse av ledningsrätt för en telestationsbyggnad m.m. belägen på en skogsfastighet i Vaggeryds kommun. Det upplåtna området, ca 250 kvm, användes med stöd av ett arrendeavtal som gällde under perioden 1979-01-01 till 2003-12-31. Lantmäterimyndigheten ansåg att ersättning för lednings­rättupplåtelsen skulle betalas med 6 000 kr. Detta belopp motsvarade dels värdet av kal skogsmark, dels nuvärdet av två årliga arrendebelopp som återstod då myndig­heten beslutade om ledningsrätt år 2001. Fastighetsdomstolen bedömde marknads­värdeminskningen och intrångsersättningen till ca 10 000 kr, vilket i princip mot­svarade det engångsbelopp som ledningsägaren, Telia, brukade betala ut vid frivil­liga uppgörelser. Hovrätten fann att ersättningen borde bestämmas med utgångs­punkt från att den upplåtna marken skulle betraktas som industrimark. Hovrätten bestämde värdet till ca 22 000 kr, motsvarande 14 årliga arrendebelopp á 1 500 kr (20 års kapitaliseringstid, 7 % kalkylränta).

Fall 2 (HD Ö 4636-06), gällde upplåtelse av ledningsrätt för en teknikbod med mast belägen på en lantbruksfastighet i Ronneby kommun. Det upplåtna området, ca 360 kvm, användes med stöd av ett nyttjanderättsavtal som gällde från år 1995. Efter det att fastigheten bytte ägare sade de nya ägarna upp avtalet, varefter ledningsägaren, Vodafone, ansökte om ledningsrätt år 2004. Lantmäterimyndigheten fann att intrångs­ersättningen skulle bestämmas med utgångspunkt från att marken var betesmark och bestämde ersättningen till 3 000 kr. Fastighetsdomstolen ansåg där­emot att intrångsersättningen borde bestämmas till ett belopp motsvarande nuvärdet av 20 årliga arrendeavgifter om 12 000 kr, vilket resulterade i 163 000 kr. Hovrätten gjorde samma bedömning som lantmäterimyndigheten, dvs. 3 000 kr, bl.a. med hänvisning till att ändringen i ledningsrättslagen år 2004 torde ha inneburit att det inte längre fanns några övervärden i form av masttomt.

Fall 3 (HD Ö 5083-06), gällde ledningsrätt för en basradiostation som tog i anspråk ett område om ca 230 kvm råmark på en av Västerås kommun ägd fastighet. Arren­deavtalet hade löpt på tre år från år 1999 till 2002, varefter ledningsrätt söktes i mars 2003. Lantmäteri­myndigheten bestämde intrångsersättningen med utgångspunkt från intrång i råmark, 25 000 kr. Fastighetsdomstolen ansåg att bygglovet för anlägg­ningen hade orsakat en ersättningsgill värdeökning, vilken bedömdes motsvara 5 årsavgifter om 15 000 kr. Till detta lades restvärdet vid slutet av en tioårig arrende­period, vilket totalt gav en intrångsersättning om ca 92 000 kr. Hovrätten fann att den aktuella marken hade tagit åt sig ett ersättningsgillt övervärde, som rätten bedömde motsvara 10 årliga arrendebelopp á 15 000 kr. Det var enligt hovrätten inte fråga om företagsnytta. Intrångsersättning borde därför betalas med 150 000 kr.

Det kan dessutom nämnas att i Lantmäteriverkets rekommendationer från år 2002 föreslogs att ersättningen borde bestämmas till 5-10 årliga arrendebelopp, med motiveringen att detta utgör en skälig fördelning av den företagsnytta som övervärdet kan betraktas som.

Högsta domstolens bedömning

Huvudfrågan i samtliga tre mål gällde om intrångsersättningen skulle bestämmas utifrån värdet av marken med bortseende från anläggningen eller som tomtmark för respektive anläggning, och i det senare fallet om ersättningen skulle beräknas utifrån arrendeavgifter. (I två av målen, fall 2 och 3, prövande Högsta domstolen även frågan om värdetidpunkt. Dessutom prövades vissa andra frågor i något fall, t.ex. om annan ersättning. Av utrymmesskäl går jag inte in på dessa frågor här. Dock kan nämnas att Högsta domstolen fann att värdetidpunkten för intrångsersättning fick anses vara tidpunkten för arrendeavtalens upphörande.)

Efter att inledningsvis ha redogjort för huvudregeln i 4 kap. 1 § ExL går Högsta dom­stolen in på undantagsbestämmelserna i 4 kap. 2-3 §§. I fråga om influensregeln i 4 kap. 2 § anförs i huvudsak följande: Regeln är utformad efter mönster av regler som gäller inom grannelagsrätten och det vanligen rör sig om att expropriationsföretaget medför värdeminskning på grund av immissioner av olika slag, s.k. företagsskada, respektive värdeökning på grund av t.ex. bättre kommunikationer, s.k. företagsnytta. Typiskt för sådan inverkan är att den även påverkar andra fastigheter i omgivningen. Hänsyn behöver inte tas till sådan påverkan som ligger inom ramen för vad man normalt får räkna med. Vid expropriation av del av fastighet ska jämförelse ske mellan marknads­värdet före expropriationen, med bortseende från inverkan av före­taget, och restfas­tighetens värde efter expropriationen, med beaktande av sådan påverkan som fastighetsägaren inte skäligen behöver tåla (se prop. 1971:122 s. 190). I samband därmed kan uppkomma frågan om vad som utgör expropriations­företaget. Ledning bör kunna hämtas från de ändamål för vilka expropriation har medgetts. Har en verk­samhet bedrivits redan före expropriationen med stöd av t.ex. arrendeavtal och medför expropriationen inte någon förändring därav får, vid bedöm­ning enligt influens­regeln och under förutsättning att verksamheten uppfyller den aktuella ända­målsbestämmelsen, expropriationsföretaget innefatta även den före expropriationen bedrivna verksamheten (jfr NJA 1981 s. 933).

Enligt 2 § första stycket 1 och andra stycket ledningsrättslagen kan ledningsrätt upp­låtas för ledning och annan anordning som ingår i ett elektroniskt kommunikationsnät för allmänt ändamål. Har ledningsrätt upplåtits för detta ändamål utan att medföra någon ändring av verksamhet som tidigare bedrivits med stöd av t.ex. arrendeavtal ska, med hänsyn det nyss anförda, denna tidigare verksamhet anses ingå i lednings­företaget.

Beträffande presumtionsregeln i 4 kap. 3 § ExL säger Högsta domstolen bl.a.: Har en viss markanvändning kommit till stånd när ersättningsfrågan avgörs, ska fastighetens användning vid värdetidpunkten läggas till grund för värderingen. Vid expropriation av en redan upplåten rätt finns normalt inga förväntningsvärden, varför det i praktiken i allmänhet saknas utrymme för tillämpning av regeln (se t.ex. prop. 1972:109 s. 237).

Efter denna genomgång, som även innefattade frågan om värdetidpunkt i 4 kap. 4 § ExL, anför Högsta domstolen att de expropriationsrättsliga värderingsprinciperna syftar till att den som får sin egendom ianspråktagen inte ska lida någon ekonomisk förlust till följd av tvångsåtgärden, samtidigt som den exproprierande inte ska behöva betala för sådan värdeökning som han själv har åstadkommit (se prop. 1971:122 s. 165 f.). Hänsyn ska därvid inte tas till den exproprierandes särskilda intresse av objektet för expropriationen (se a. prop. s. 69 och 178).

I fråga om val av värderingsmetod uttalar Högsta domstolen att lagstiftaren har överlämnat till domstolarna att i det enskilda fallet använda den metod som med största sannolikhet leder till ett rättvisande resultat (se a. prop. s. 170 ff.). När det exproprierade området utgör endast en ringa del av hela fastigheten kan det visa sig vara svårt att fastställa någon skillnad i marknadsvärde före och efter expropriatio­nen. Det kan då vara motiverat att göra en direktuppskattning på grundval av en separat värdering av den avstådda marken (se a. prop. s.189 ff.).

Som avslutning på skälen anförde Högsta domstolen: ”Det upplåtna området är en marginell del av fastigheten och ändringen av marknadsvärdet på grund av lednings­rätten är därmed svårt att fastställa. Det får anses lämpligt att göra en direktuppskatt­ning av det upplåtna områdets värde. Ledningsföretaget har inte i sig haft någon inverkan på restfastigheten i form av företagsskada eller företagsnytta. I enlighet med vad som ovan anförts skall vid värderingen bortses från inverkan från arrendeavtalet och dess ersättningsnivåer.”

Med utgångspunkt från denna ”slutkläm” fann så Högsta domstolen att följande intrångsersättningar skulle betalas:

Fall 1: Samma belopp som fastighetsdomstolen beslutat och som godtagits av Telia, dvs. 10 000 kr (ca 11 000 kr uppräknat till domdag).

Fall 2. Samma belopp som hovrätten och lantmäterimyndigheten beslutat, dvs. värdet av betesmark 3 000 kr (ca 3 100 kr uppräknat till domdag).

Fall 3. Samma belopp som lantmäterimyndigheten beslutat, dvs. värdet av råmark 25 000 kr (ca 26 900 kr uppräknat till domdag).

Kommentarer

Härvan av olika synsätt hos underinstanserna i de tre fallen – inklusive den linje som Lantmäteriverkat har rekommenderat – har alltså nu retts ut av Högsta domstolen. Det råder inget tvivel om vad resultatet blev; intrångsersättningen ska bestämmas med bortseende från inverkan från de ersättningsnivåer som tillämpas vid frivilliga avtal. Däremot finns det anledning att granska och kommentera Högsta domstolens motivering.

Huvudmotivet till Högsta domstolens slutsats synes vara uttalandet i prop. 1971:122 (s. 165) om att det inte är meningen att den exproprierande ska behöva betala för sådan värdeökning som han själv har åstadkommit. Detta uttalande återfinns under rubriken ”allmänna synpunkter” i den proposition som ligger till grund för de idag gällande ersättningsprinciperna vid expropriation och andra liknande intrång. Under samma rubrik (a. prop. s. 167) sägs även att ersättningsreglerna inte bör vara utfor­made så, att ersättning inte kommer att utgå för värden som på grund av gällande lagstiftning redan föreligger. Annorlunda uttryckt kan man säga att expropriations­lagens ersättningsregler vilar på principen att den vid värdetidpunkten tillåtna mark­användningen är skyddad. Det är för övrigt notabelt att Högsta domstolen i anslut­ning till presumtionsregeln säger att fastighetens användning vid värdetidpunkten ska läggas till grund för värderingen (jfr ovan). (Presumtionsregeln innehåller dock ett undantag från denna princip, nämligen i fråga om enskild bebyggelse i detaljplan, då den exproprierande kan slippa betala värdet av tillåten markanvändning enligt planen genom att ansöka om expropriation innan planen fastställs.)

I de här aktuella fallen hade visserligen arrendeavtalen upphört vid värdetidpunkten, men mast och teknikbod var fortfarande tillåten markanvändning. Ur den aspekten kan hävdas att Högsta domstolens utslag strider mot principen att ersättningen ska grundas på den vid värdetidpunkten tillåtna markanvändningen. Som jag ser det torde möjligheterna till ett fortsatt arrende ha inneburit ett visst ”övervärde”; en köpare skulle naturligtvis betala mer för en fastighet om han/hon kommer att få t.ex. 15 000 kr per år under en viss period. Å andra sidan går det naturligtvis inte att komma ifrån att det är teleoperatörerna som själva har skapat övervärdet genom att betala de årsbelopp man gjort.

Högsta domstolens behandling av influensregeln och frågan om företagsnytta för­tjänar också en kommentar. För det första är det värt att notera att Högsta domstolens skäl uppenbart strider mot lagtextens formulering. I lagtexten (jfr min inledning) sägs att influensregeln – med dess prövning av orts- och allmänvanlighet etc. – ska tillämpas på fastighetens värde före expropriationen. Högsta domstolen säger nu att regeln ska tillämpas på fastighetens värde efter expropriationen (restfas­tigheten). Högsta domstolens motiv till detta är höljda i dunkel. Man hänvisar visser­ligen till prop. 1971:122 s. 190, men detta propositionsuttalande talar mest om expropriationens, inte expropriationsföretagets, inverkan på restfastighetens värde. I sammanhanget kan också framhållas att i rättsfallet NJA 2003 s. uttalar Högsta dom­stolen att influensregelns principer ska tillämpas på skillnaden mellan värdet före och efter expropriationen.

I slutklämmen säger Högsta domstolen att ledningsföretaget inte har haft någon inverkan på restfastigheten i form av företagsnytta. Detta uttalande kan tolkas på två sätt. En tolkning är att Högsta domstolen anser att övervärdet inte är av den arten att det är en företagsnytta, därför att inverkan typiskt sett inte kan påverka andra fastig­heter i omgivningen. En annan tolkning är att marknadsvärdet efter lednings­rättsupplåtelsen inte är påverkat, helt enkelt därför att övervärdena blir utsläckta genom ledningsrätten. Det hade varit önskvärt med en tydligare skrivning i denna fråga. Om man nämligen, hypotetiskt, betraktar övervärdet som en företagsnytta och utgår från lagtextens formulering, så kan resultatet alltså bli att övervärdet – helt eller delvis – skäligen bör ersättas (jfr Lantmäteriverkets rekommendationer som omnämndes ovan).

Trots de anmärkningar som gjorts här får förutsättas att Högsta domstolens utslag kommer att bli i hög grad prejudicerande. Det ska bli intressant att se hur teleopera­törerna nu kommer att agera. Kommer de att även fortsättningsvis träffa avtal och i så fall till vilken prisnivå? Eller kommer de att söka ledningsrätt i en större utsträck­ning än tidigare för att på så vis minska kostnaderna för markåtkomsten?

En annan intressant fråga är hur dessa utslag kommer att hanteras i den pågående översynen av expropriationslagen. Enligt tilläggsdirektiven till utredaren, som avser att komma med sitt slutbetänkande i slutet av detta år, ska utredaren analysera om det finns anledning att ersättningsreglerna för just den här situationen, eftersom ersättningsbeloppen vid ledningsrätt i vissa fall får ”anses ha varit mycket små i jämförelse med de arrendeavgifter som har tagits ut för utrymmena” (Ju dir. 2007:89 s. 4). Så, kommer den ”låga” ersättningsnivå som nu har slagits fast av Högsta domstolen att bli en parentes eller inte?

Leif Norell
Värderingsrättslig specialist, Lantmäteriverket